L’évaluation d’un immeuble bâti est toujours une opération délicate. Cette démarche nécessite d’autant plus de précision que l’administration se réserve la possibilité de redresser ultérieurement la valeur retenue si elle la considère trop basse. Pour s’épargner ces désagréments, un nouvel outil a vu le jour depuis janvier et est à la disposition des particuliers (et des professionnels ?). Aspects pratique …
Nous avons tous été confrontés, dans le cadre d’une déclaration d’ISF ou d’un projet de donation, à l’épineux problème de l’évaluation d’un immeuble bâti. Cette démarche est toujours complexe car elle doit tenir compte :
- des facteurs physiques (emplacement qualité architecturale et de construction, état d’entretien, niveau d’équipement et de confort, standing…),
- des facteurs juridiques (division, individualisation, servitude, occupation…),
- des facteurs financiers (rendement, ventes comparables).
Elle compté également d’élément subjectifs comme la valeur attribuée intuitivement au bien ou la volonté d’arriver à une estimation « raisonnable ».
Cette évaluation se fait sous la seule responsabilité du contribuable qui peut utiliser tout moyen à sa convenance pour déterminer la valeur de l’immeuble.
Cette valeur pouvait cependant être remise en cause pas l’administration sur la base des information dont elle avait connaissance (en général des opérations ayant eu lieu sur des biens similaires). Cette logique créait une distorsion entre contribuables et administration qui n’as, à ma connaissance, jamais été portée dans les tribunaux.
Depuis le 1er janvier 2014, l’administration a mis à disposition de l’ensemble des contribuables un nouveau service « Rechercher des transactions immobilières ».
> LES TEXTES
L’article 107 B mis en place par la loi de finances rectificatives pour 2011 (Loi n°2001-1978 du 28 décembre 2011) qui énonce notamment :
« toute personne physique faisant l’objet d’une procédure d’expropriation ou d’une procédure de contrôle pourtant sur la valeur d’un bien immobilier ou faisan état de la nécessité d’évaluer la valeur vénale d’un bien immobilier pour la détermination de l’assiette de l’impôt de solidarité sur la fortune ou des droits de mutation à titre gratuit peut obtenir, par voie électronique, communication des éléments d’information relatifs aux mutations à titre onéreux de biens immobiliers comparables intervenues dans un périmètre pendant une période déterminés et qui sont utiles à la seul appréciation de la valeur vénale du bien concerné ».
Un décret en Conseil d’Etat devait ensuite définir les modalités d’application du présent article, notamment les conditions de communication d’information par voie électronique.
Le décret n°2013-718 du 2 août 2013 apporte toutes les précisions nécessaires quant à l’accès et l’utilisation du service « PATRIM ».
Il définit les cas d’utilisation de PATRIM : procédure d’expropriation, procédure de contrôle portant sur la valeur du bien immobilier, évaluation de la valeur vénale dans le de l’ISF ou des droits de mutations à titre gratuit.
Il énonce les informations permettant de préciser sa demande et les informations communiquées au demandeur.
Il indique que le service PATRIM est doté d’un outil de traçabilité permettant la conservation pendant une année des informations de rechercher et de consultation, à la seule fin de vérifier le respect des conditions d’utilisation du service.
Il préciser que, dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal ou en vue de celle-ci, l’administration ne peut consulter, ni utiliser les informations communiquées par le demandeur.
Il poser les limites d’utilisation du service : cinquante consultations par utilisation par période de trois mois. Au delà, l’utilisateur se voit interdire l’accès au service pendant six mois.
Enfin, une utilisation du service non conforme aux conditions générales peut entraîner une condamnation de 3 à 5 ans d’emprisonnement et une amende de 1 500 à 300 000 €.
> LA PRATIQUE
L’accès au service se fait pas le site : www.impots.gouv.fr, onglet « Particuliers », rubrique « Rechercher des transactions immobilières ».
Vous devez vous identifier pour entrer dans votre compte, selon les modalités habituelles (numéro fiscal et mot de passe si vous avez activé cet accès ou sinon numéro fiscal, numéro de télé-déclarant et revenu fiscal de référence).
Un petit conseil, si ce n’est déjà fait, créez votre mot de passe de mémorisez-le cela vous évitera la rechercher fastidieuse de votre revenu fiscal de référence.
Après un page vous proposant d’opter pour l’envoi électronique de la déclaration de revenus, de l’avis d’imposition et de la taxe d’habitation, on accède à une page de présentation du service de recherche des transactions immobilières.
Cette page contient une courte présentation du service et l’accès à des documents complémentaires. Elle contient également 2 obligations :
- Consulter et accepter les Conditions Générales d’Utilisation : à la fin des Conditions Générales d’Utilisation, il faut absolument accepter les conditions générales et accepter la mémorisation des données. A priori, cette opération est à renouveler à chaque visite.
- Indiquer les motifs de la visite.
On accède ensuite aux critères de recherche :
- Type de bien : Appartement, Maison, Dépendance, Immeuble de rapports Fourchette de superficie ;
- Périmètre de recherche : Adresse et rayon de la zone recherche ;
- Période de recherche (à noter que si la base contient 9 ans d’historique, l’outil ne permet des recherches que sur 36 mois).
On peut également disposer de plus de critères pour préciser les caractéristiques de l’immeuble bâti sur les éléments suivants :
- Construction (période de construction, matériau de construction, matériau toiture) ;
- Situation locative (occupé, libre, indifférent) ;
- Nombre de pièce principales ;
- Nombre de niveaux ;
- Présence d’un ascenseur (avec, sans, indifférent) ;
- Surface du terrain ;
- Dépendances (garage/parking, cave.cellier, grenier, terrasse, piscine) ;
- Prix (de vente, au m², ou indifférent).
Après avoir lancé la recherche, on accède, le cas échéant, aux résultats.
Ces résultats sont présentés sous forme de tableau .Un fiche reprenant ces éléments peut être téléchargée en PDF.
> CONCLUSION
Le service « PATRIM – Rechercher dans transactions immobilières » corrige une anomalie existante et permet aux contribuables d’accéder à une base comparable à celle que l’administration utilisait en cas de questionnement sur la valeur d’un immeuble bâti. A contrario, il sera plus difficile pour un contribuable de dire qu’il ne savait pas que son bien avait une telle valeur.
Il vous permet de documenter votre travail, mais ne répond pas directement à la problématique de l’évaluation. En effet, un grand nombre de critères qui concourent à la valeur d’un bien ne sont pas pris en compte (facilité d’accès, proximité des commerces, agencement/plan de l’immeuble, étage, voisinage, bruit, état d’entretien, équipements particuliers…).
De plus, dans le cadre d’un contrôle fiscal, on peut s’interroger sur la parfaite étanchéité du service de recherche des transactions immobilières. En effet, l’interdiction faite aux contrôleurs ne concerne que les éléments fournis par le contribuable et les non éléments fournis au contribuables (dans le cadre d’une procédure de contrôle fiscal, ou en vue de celle-ci, l’administration ne peut consulter, ni utiliser, les informations communiquées par le demandeur au titre des III et V).
Enfin, il faut être bien conscient que l’administration pourra toujours redresser la valeur retenu (même si elle est adossée à une recherche sur PATRIM) si elle estime que le bien a une valeur supérieur.
