Une réforme des baux qui inquiète les investisseurs

Le projet de loi sur le petit commerce pourrait peser sur le marché des magasins et des bureaux.

La mesure fait très peur aux professionnels de l’immobilier d’entreprise. Jusqu’ici, un propriétaire pouvait se mettre d’accord avec un commerçant pour signer un bail de neuf ans comportant un engagement de rester dans ces locaux au moins six même si une clause de sortie au bout de 3 ans existait. Examiné à partir de du mercredi 12 février 2014, le projet de loi Pinel sur le commerce et l’artisanat prévoit d’interdire ce genre d’arrangement. En clair, le commerçant pourrait toujours dénoncer son bail au bout de trois ans.

Cette réforme des baux commerciaux a été prise pour aider le commerce de proximité. « Cela permettra de rééquilibrer les rapports entre les propriétaires et le petits commerçants », souligne Fabrice Verdier, député PS, rapporteur de ce texte. Dans les faits, elle devrait bénéficier aussi bien aux grandes enseignes internationales (H&M, Primark, Sephora …) qu’aux bouchers ou aux libraires indépendants.

« Nous souhaitons au moins que cette mesure profite seulement aux petits commerçants, pas aux grandes chaines, estime Christian Dubois, directeur général commerce du cabinet en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield. Car ce changement de règle qui limitera la visibilité des propriétaires sur la dure d’engagement des commerçants va faire baisser la valeur des immeubles ».

 Au cabinet de la ministre du Commerce, Sylvia Pinel, on cherche à calmer le jeu : « Tous les baux ne sont pas commerciaux. » Certes, mais une très grande majorité d’entre eux appartiennent à cette catégorie.

Lobbying instense

Le dossier est d’autant plus préoccupant que cette réforme, conçue pour aider les petits commerçants, s’appliquera à toute les catégories de l’immobilier d’entreprise (les immeubles de bureaux, les hôtels, les entrepôts …). « Cette impossibilité d’avoir une assurance au delà de trois ans sur les loyers qu’ils toucheront risque de détourner les investisseurs internationaux de la France et de leur enlever l’envie d’acheter des immeubles de bureaux », prévient Caroline Dheilly, directeur immobilier de la banque Degroof France.

Conscients de ces risques en cascade, les professionnels font du lobbying pour cette mesure, introduite fin janvier pas un amendement en commission des affaires économiques, soit modifiée lors de l’examen de ce projet de loi en séance plénière devant l’Assemblé nationale. « Nous avons contacté des députés de droit comme de gauche qui vont déposer des amendements pour que la possibilité d’inciter les locataires à s’engager sur six ans soit rétablie », souligne Olivier de La Roussière, président de Vinci immobilier et de la commission immobilier d’entreprise de la FPI (Fédération des promoteurs immobiliers).

Deux autres sujets inquiètent les investisseurs. Jusqu’ici, lors du renouvellement d’un bail de neuf ans, le propriétaire pouvait réévaluer le loyer de façon importante en tenant compte des loyers pratiqués aux alentours. Le projet de loi prévoit que l’augmentation du loyer ne pourra plus excéder 10 % par an. Un sujet sur lequel les professionnels vont aussi tenter de mobiliser des parlementaires pour ne pas diminuer la rentabilité de leur investissement. Enfin, pour éviter les abus, le propriétaire devra indiquer a locataire dans le bail quels sont les travaux prévisibles à la charge du locataire dans les trois ans ainsi que toutes les charges qu’il devra acquitter.